Квартирос
Конкуренция
Скосили
Гибкость
О банках
Про богатых
Рынок
План НРБ
Помогите
Купить банк
Ценные бумаги
Пенсионные фонды
Привлечение
Клиентура
Ростем
Дорого это
Брокерство
Нет спроса
Экономим
Прогресс
Недоступно
Про армию
Вопрос
Мучения
Средние
Домик
Узнать все
1 процент
Долго
Заграница
Залоги
Центробанк
Оборот
Списки
Будущее
Жалобы
Продажа
Офис
Бюрократия
Погасить
Брокер
Миражи
Страх
На Неве
Практика
Недовольства
Досрочники
Рисковано
По старому
Бум
Продукт
О суммах
Отказы
До срока
Розница
Население
Договор
ВИПы
О сделке
Стоп
Аукцион
Без остановки
Рекорд
Повысить
Банкроты
Земля
Махинации
Подсчет
Не ходите
Капиталы
Германия
Деньги
Доходы
Не дешево
Экспресс
Можно ли
Кодекс
Перемены
Ошибки
Займ
Новье
Минфин
В тупике
Иностранцы
Секьюрити
Кризис
Перспектива
Рамещение
Не в городе
Уровень
Разойтись
Рекомендуем:
Подробности как лечить простатит у нас.

В тупике

Сегодня довольно сложно получить ипотечный кредит на приобретение комнаты в коммунальной квартире. Некоторые юридические тонкости и излишняя консервативность кредитных учреждений тормозят развитие процесса. Но рано или поздно спрос пробьет брешь в стене отчуждения.

Осенью прошлого года федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию дало «зеленый свет» коммунальной ипотеке. Для Петербурга эта отмашка оказалась преждевременной. Для кредитного учреждения, объясняют банкиры, оформление в залог доли коммунальной квартиры, часто означает зависимость от сособственников, то есть соседей заемщика.

«Неверное воплощение» Словарь Ожегова дает два толкования слова «коммунальный»: оба сводятся к образу «коммуны» - одной из форм совместной жизни людей, бытовой или хозяйственной. Превращение конкретного Ленинграда в коммунальную столицу СССР было предопределено на заре советской власти рядом исторических причин: здесь и структура дореволюционного жилищного фонда, и философия «военного коммунизма», и миграционные процессы. В советских программах и рапортах о достижениях СССР коммуналкам, естественно, места не было. До 1989 года такое понятие практически не встречается ни в законодательстве, ни даже в засекреченных статистических сводках.

И вот «наследие проклятого прошлого» вместе со всеми вваливается в рынок. Немецкий исследователь Альберт Мартини, написавший книгу о советском послевоенном жилье, описывает возникновение коммунальной квартиры как «неверное воплощение» проекта Энгельса о решении жилищного вопроса (передела и равенства для всех жилищных условий). Эта системная ошибка как родимое пятно никуда не исчезает и в новых экономических условиях. Достаточно сказать, что легальный выход коммуналок на рынок недвижимости состоялся только в конце 1998 года, когда было принято постановление администрации Петербурга, разрешающее приватизировать отдельные комнаты в коммунальных квартирах без согласия соседей.

В примерной форме договора передачи доли коммунальной квартиры в собственность граждан стали указывать размер передаваемой доли, а также те комнаты, которыми пользуются наниматель и члены его семьи. Условия передачи в собственность доли в коммунальной квартире несколько отличались от условий передачи в собственность отдельной квартиры. В частности, предусматривалось, что собственники долей и наниматели жилых помещений в коммунальной квартире имеют равные права на пользование местами общего пользования независимо от количества членов семьи, в том числе при передаче прав собственности на жилые помещения новым владельцам. Однако перед собственниками комнат в коммунальных квартирах, а также перед риэлтерами и нотариусами встал вопрос: каким образом реализовать право собственника на отчуждение приватизированной комнаты? Или точнее, как продать приватизированную комнату и не нарушить право преимущественной покупки (ст. 250 Гражданского Кодекса РФ)? В марте – апреле 1999 года были изданы два распоряжения КУГИ, которыми отчасти эти вопросы были отрегулированы.

Неполноценный объект

Однако дискуссия на тему «доли квартиры» затянулась на долгие годы – тем более, что в Москве и большинстве других субъектов федерации комнату в коммуналке стали регистрировать как отдельный объект недвижимости. Символическую точку в этом споре поставил городской суд весной 2004 года, когда был отклонен иск некоего гражданина, пытавшегося обжаловать Положение о приватизации жилищного фонда именно в этой части. Мнение риэлторов, согласно которому признание комнат полноценным объектом недвижимости могло бы положительно сказаться на рынке и повысить юридическую чистоту сделок, было проигнорировано.

Столь долгое предисловие было необходимо для того, чтобы в полном вооружении подойти к главному – к вопросу о том, почему сегодня в Петербурге так сложно получить ипотечный кредит на приобретение комнат в коммунальных квартирах. Основной причиной, препятствующей широкому распространению таких банковских программ, является повышенный риск банка при принятии в залог комнаты, так как этот объект является менее ликвидным по сравнению с отдельной квартирой. Рассматривая вопрос о качестве обеспечения по кредиту, банк, прежде всего, анализирует как скоро – в случае дефолта заемщика – может быть реализован предмет залога. При обращении взыскания на комнату велика вероятность возникновения сложностей, связанных с преимущественным правом других собственников коммунальной квартиры на выкуп доли. Для банка это означает усугубление и без того трудоемкой и долгой процедуры реализации залога. Более того, заемщики, доходов которых не хватает на покупку отдельной квартиры, могут приобрести в собственность через ипотеку отнюдь не дорогую комнату в престижном районе, а наоборот – самый непривлекательный и дешевый объект. Поэтому очевидно, что сроки и прогнозируемость оценки более приемлемы для банков при продаже квартир, а не комнат.

Для кредитного учреждения, объясняют банкиры, оформить в залог долю коммунальной квартиры, означает попасть в зависимость от сособственников, то есть соседей заемщика. А кто может гарантировать, что при необходимости реализации этого залога (когда заемщик неплатежеспособен), соседи заемщика не станут препятствовать ему в этой продаже и банк сможет реализовать свои законные права? В этом и заключаются риски для кредитных организаций. Генеральный директор ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» Владислав Назаров полагает, что возникшую ситуацию можно объяснить разными юридическими школами Москвы и Петербурга. В нашем городе юристы считали, что такой механизм реализации прав граждан наиболее приемлем, а о последствиях никто не думал. В результате сегодня ипотека на комнаты почти невозможна, так как предполагает залог недвижимости. Выход – изменения в действующем федеральном законодательстве. Если решать проблему комплексно, то должны быть изменены как Гражданский кодекс, так и закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». А это очень серьезная проблема, и на местном уровне она не решается. Если предположить, что кому-то вдруг удастся убедить Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области и зарегистрировать одну из комнат как отдельный объект недвижимости, это ничего не решит. Есть ведь и другие собственники в квартире. Следовательно, потребуется соглашение о разделе имущества, изготовление новых технических паспортов на комнаты и, в конечном итоге, перерегистрирация всех собственников. Кому это надо? Согласно данным Центрального городского агентства по приватизации жилищного фонда Санкт-Петербурга, на 1 января 2006 года было заключено 205 253 договора передачи комнат (доли квартиры) в собственность граждан. За минувший год это число должно было увеличиться тысяч этак на тридцать. Перерегистрация почти четверти миллионов договоров приватизации – поистине страшная сила.

Теоретическое право

Кредитные организации, работающие по федеральной программе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), с 1 сентября 2006 года получили возможность выдавать ипотечные кредиты на приобретение комнат в коммунальных квартирах в рамках действующих стандартов. Помимо жилого дома и квартиры в «Стандартах процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов)» появился третий вид жилого помещения: «Комната – часть жилого дома либо квартиры, предназначенная для непосредственного проживания граждан в Жилом доме или Квартире, отвечающая признаку изолированности и на которое оформлено право собственности». Цыплят по осени считают: на поверку выяснилось, что далеко не все региональные операторы и сервисные агенты АИЖК в состоянии воспользоваться нововведением. «За бортом» общероссийского коммунального счастья оказались Петербург и весь Северо-Запад, Самарская область и некоторые сибирские регионы. Все они стали жертвами «долевых» принципов регистрации и до сих пор не смогли реализовать свое теоретическое право. АИЖК обещает разобраться, составить необходимые разъяснения, пролоббировать законодательные поправки и включить-таки обделенных в тотальную сферу рефинансирования. Но все это – в будущем. Сегодня вход в «государственную» разновидность ипотеки для коммуналок закрыт. Посмотрим, как обстоит дело на свободном рынке – в гуще ипотечных программ коммерческих банков.

Последняя комната

Если вы хотите получить ипотечный кредит на покупку комнаты в коммунальной квартире, ваши шансы небезнадежны. Однако первым делом необходимо определить возможности и цели. Допустим, есть некоторая квартира, и кого-то нужно отселить. Закладывается имеющаяся жилплощадь, а на кредит покупается комната. Понятно, что хотелось бы однокомнатную квартиру, но разница в цене заставляет жить по средствам. Этот вариант предполагает богатство выбора банков и их программ. Едем дальше. Проживающие в коммуналке имеют в своем полном распоряжении (собственности) икс комнат и остается один-единственный замечательный сосед, владеющий последней конурой. Значит, после того, как будет приобретена эта жилплощадь, можно, никуда не съезжая, вырваться из коммунального рая и блаженствовать в отдельной квартире. В данном случае круг поиска среди банков сужается, но остается все-таки достаточно обширным. Риски банкиров невелики (кредитуется покупка комнаты, а закладывается целая квартира), но работать с «мелочевкой» не каждый хочет. Ведь издержки и бумажная волокита никак не меньше, чем при кредитовании на приобретение квартиры. На «последнюю комнату» в Петербурге выдают кредиты одиннадцать банков. Перечислим их в алфавитном порядке: Абсолют банк, банк «Агропромкредит», ВТБ24, банк «Зенит», КИТ Финанс, Национальный резервный банк, НОМОС-банк, Северо-Западный банк Сбербанка РФ, Собинбанк, Хоум Кредит энд Финанс, Hansabank. Это те банки, которые свои намерения декларируют. Многие, опасающиеся лавины коммунальных звонков от потенциальных заемщиков, предпочитают помалкивать. Например, в Юниаструм банке честно признались, что такой кредит получить можно, но основной спрос находится в другой плоскости, поэтому услуга не афишируется. Представитель РосЕвроБанка сообщил, что ипотекой на комнаты интересуется около 50% потенциальных заемщиков, и ввод этой услуги в линейку продуктов намечается в ближайшее время. «По нашей оценке, – заявил в конце прошлого года заместитель управляющего Санкт-Петербургского филиала НОМОС-Банка Павел Изюмов, – подобные программы будут востребованы на рынке, так как с возможностью выкупа освобождающейся жилплощади сталкивается ежемесячно примерно 5–7% всех собственников жилья в коммунальных квартирах».

Потребкооперация

Спрос рождает предложение. Если у вас нет жилплощади ни в коммуналке, ни в отдельной квартире, а все приходится начинать с нуля, и предложений по ипотеке комнат в ближайшей перспективе не предвидится, возникает соблазн обратиться не к ипотечному, а к потребительскому кредитованию. Желание, конечно, логичное. Но условия трудно сопоставимые. Средняя цена комнаты в Петербурге сегодня составляет $45 тыс. Предположим, у заемщика есть треть в качестве первоначального взноса, хотя в ситуации потребительского кредитования это вроде бы не имеет никакого значения. Тем не менее, итоговый показатель составляет $30 тыс., которые вы готовы отдать с процентами за 10 лет. При ипотеке в долларах процентная ставка, в среднем, составила бы 10,5% годовых. В рублях: в коммерческом банке – 12,5%, по программе АИЖК – 11%. Потребительский кредит колеблется, в среднем: в долларах – 13%, в рублях – 17%. Одно маленькое уточнение: надо еще поискать банк, в котором на этих условиях можно получить кредит без обеспечения и без поручителей. Как говорится, флаг в руки. Не стоит обольщаться: в большинстве банков максимальная сумма потребительского кредита «на неотложные нужды» не превышает 400 тыс. рублей, или $15 тыс. Если же превышает, то тютелька в тютельку вписывается в установленный в нашем примере предел – до 1 млн. рублей. Срок кредитования обычно ограничивается пятью годами, что нашим условиям уже не соответствует. Однако даже и при таком раскладе существуют дополнительные «обременения». В частности, требуется поручительство двух физических лиц – с не меньшими чем у заемщика, в сумме, доходами. Все эти доходы должны быть подтверждены. Кроме того, заемщик должен иметь постоянную регистрацию (иногда банки соглашаются и на временную) в данном регионе. Страхование жизни и здоровья – обязательно всегда.

Свет в окошке

В марте прошлого года председатель Жилищного комитета Юнис Лукманов и председатель Северо-Западного банка Сбербанка России Леонид Шац подписали соглашение о взаимодействии по реализации городской целевой программы «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге». Стороны договорились о том, что Сбербанк будет выдавать на льготных условиях ипотечные кредиты участникам городской программы, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в частности, семьям, проживающим в коммунальных квартирах. Предполагается, что в рамках программы проживающие будут докупать комнаты в коммунальных квартирах в своих же домах. При этом заемщик и клиент Сбербанка, желающий улучшить свои жилищные условия, должен частично оплатить стоимость нового жилья, остальное доплатит банк на условиях 13% годовых и сроком до 20 лет. Возрастной ценз заемщиков ограничивается только одним условием: погашение кредита до наступления 75-летнего возраста.

Общее количество очередников в Петербурге в 2006 году составляло 616 тыс. человек, из них 281 тыс. – те, кто уже стоит на учете около 20 лет. Около 65% городских очередников проживает в коммунальных квартирах.

Сбербанк кредитует на приобретение отдельных комнат в коммуналках всех желающих, а не только субсидентов городской администрации. Однако условия кредитования достаточно жесткие: подтверждение доходов заемщика по форме 2-НДФЛ и наличие двух поручителей – до оформления залога. Процентные ставки: 14% годовых в рублях до оформления залога и 12,5% после, при сроке кредитования от 5 до 10 лет. Совсем недавно, в конце прошлого года, кредитовать на покупку отдельных комнат в коммуналках начал банк «Агропромкредит», и на сегодняшний день 10 сделок на ипотеку комнат уже зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области. Начальник отдела розничного бизнеса филиала «Северо-Западный» банка «Агропромкредит» Александр Мешечко развеивает миф о неликвидности залога в виде доли в квартире. По его словам, отчуждение доли по суду вполне возможно (только прецедентов пока нет), после чего комната, точно так же как и квартира, выставляется на общественные торги. Условия «Агропромкредита» аналогичны стандартам АИЖК (от 11% годовых в рублях), но рефинансирование займов банк осуществляет без господдержки. Насколько этот почин окажется долговечным – покажет время.

Жилье | Питер | Накопить | Москва | Перекредитование | Брак и ипотека
© 2010 Квартирос. Основные вопросы кредитного жилья купить 1 комнатную квартиру в хабаровске недорого