Квартирос
Конкуренция
Скосили
Гибкость
О банках
Про богатых
Рынок
План НРБ
Помогите
Купить банк
Ценные бумаги
Пенсионные фонды
Привлечение
Клиентура
Ростем
Дорого это
Брокерство
Нет спроса
Экономим
Прогресс
Недоступно
Про армию
Вопрос
Мучения
Средние
Домик
Узнать все
1 процент
Долго
Заграница
Залоги
Центробанк
Оборот
Списки
Будущее
Жалобы
Продажа
Офис
Бюрократия
Погасить
Брокер
Миражи
Страх
На Неве
Практика
Недовольства
Досрочники
Рисковано
По старому
Бум
Продукт
О суммах
Отказы
До срока
Розница
Население
Договор
ВИПы
О сделке
Стоп
Аукцион
Без остановки
Рекорд
Повысить
Банкроты
Земля
Махинации
Подсчет
Не ходите
Капиталы
Германия
Деньги
Доходы
Не дешево
Экспресс
Можно ли
Кодекс
Перемены
Ошибки
Займ
Новье
Минфин
В тупике
Иностранцы
Секьюрити
Кризис
Перспектива
Рамещение
Не в городе
Уровень
Разойтись
Рекомендуем:

Продажа

В этом году российские банки впервые начали секьюритизировать свои ипотечные портфели для привлечения долгосрочного и дешевого финансирования ипотечных программ. Несмотря на то что при проведении секьюритизации банки преследуют чисто коммерческий интерес, ее результат весьма благоприятно скажется на стоимости ипотечных кредитов для конечных заемщиков. По утверждению банкиров, уже в ближайшее время ставки на рынке ипотеки сократятся минимум на 1-1,5%. [b]Новый продукт[/b] В 2006 году сразу несколько российских банков прибегли к новому для них способу финансирования ипотечных программ посредством секьюритизации кредитных портфелей. Первым облигации, обеспечением по которым являются ипотечные кредиты, в июне этого года выпустил Внешторгбанк (ВТБ), разместив через Ирландскую фондовую биржу бумаги на сумму $74,2 млн с погашением в 2034 году. В августе 2006 года аналогичную сделку провел Городской ипотечный банк (ГИБ) на сумму чуть менее $73 млн. При этом ГИБ, в отличие от ВТБ, предлагал ипотечные облигации не только европейским, но и американским инвесторам.

А в ноябре первую российскую рублевую секьюритизацию начал Газпромбанк (см. Ъ от 13 ноября), разместив рублевые ипотечные облигации своей аффилированной структуры "Совфинтрейд" на сумму 3 млрд руб. со сроком обращения 30 лет. Широкому кругу инвесторов бумаги будут предложены после регистрации ФСФР отчета об итогах их выпуска. Еще ряд банков – как специализированных ипотечных (DeltaCredit, "КИТ-Финанс"), так и крупных универсальных ("Уралсиб", Росбанк и др.) – запланировали аналогичные сделки на следующий год. Таким образом, в России был запущен производный рынок ипотечного кредитования. Его суть – в привлечении длинного дешевого финансирования для дальнейшего развития ипотечных программ. Однако в России этот процесс пока проходит по схеме, отличной от международной. На западе секьюритизация банковских активов начиналась именно с ипотечных кредитов, а в России такие активы начали секьюритизироваться в последнюю очередь, после того как банки опробовали механизм на карточных (Росбанк осенью 2004 года), автомобильных (банк "Союз" весной 2005 года) и потребительских ("Хоум кредит энд Финанс банк" зимой 2005 года и банк "Русский стандарт" осенью 2006 года) долгах. [b]Болезни роста[/b] Причины того, что российские банки начали проводить сделки по секьюритизации ипотечных кредитов в последнюю очередь, объясняются, главным образом, недостаточным развитием рынка ипотечного кредитования. "Минимально необходимый объем пула кредитов, пригодных для секьюритизации, составляет порядка $100 млн, иначе проводить ее невыгодно из-за высоких накладных расходов на создание специализированной компании-эмитента, услуги инвестбанков, консультантов, юристов, комиссии рейтинговых агентств и т. п., которые все вместе могут достигать $1 млн,– говорит зампредправления Абсолют-банка Анатолий Максаков.– А такой объем накопили очень немногие банки". "Два года назад определенных результатов банки добились в области авто- и потребкредитования, ипотеки же тогда как таковой не было",– объяснил руководитель бизнес-направления управления продуктами розничного бизнеса ФК "Уралсиб" Василий Палаткин.

В этом году российский рынок ипотечного кредитования наконец "дорос" до секьюритизации, увеличившись в четыре раза по сравнению с прошлогодним объемом. Его объем, согласно данным Банка России, на 1 июля 2006 года составил 167,28 млрд руб. (или $6,2 млрд) без учета ипотечного портфеля Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). По экспертным оценкам, около половины этих кредитов может быть секьюритизировано. "Для секьюритизации из ипотечного кредитного портфеля нужно исключить кредиты, выданные на покупку жилья в строящихся домах, поскольку по ним нет закладной, подтверждающей право владения собственностью,– поясняет господин Максаков.– А также учесть требование однородности пула". "Для получения выгодной для банка цены привлечения средств в пул должны включаться кредиты с доходностью не ниже определенного уровня, с первоначальным взносом не менее 30%, сроком не более чем на 30 лет,– рассказывает директор департамента структурных продуктов банка 'КИТ-Финанс' Константин Яковлев.– Слишком маленькие или слишком большие кредиты в пул тоже не включаются". При этом, по прогнозу Василия Палаткина, из пригодных для секьюритизации $3 млрд в 2007 году секьюритизировать удастся не более $1 млрд. "Механизм секьюритизации в России только запускается, и в отсутствие опыта банки предпочитают занимать выжидательную позицию",– пояснил он. [b]Проблемы регулирования[/b] Полноценный закон "Об ипотечных ценных бумагах" банкиры ждали три года. Несмотря на то что документ был принят еще в 2003 году, работать по нему стало возможно лишь после внесения двух партий поправок (последние появились летом этого года). Чем и воспользовался Газпромбанк. Однако проблемы с законодательством остались. "Хотя в законе об ипотечных ценных бумагах была сделана попытка исключить ипотечное покрытие из конкурсной массы при банкротстве эмитента, из документа непонятно, как это сделать, а подзаконные акты, позволяющие получить большую ясность в этом вопросе, отсутствуют,– говорит управляющий партнер юридической компании 'Линия права' Дмитрий Глазунов.– До сих пор все ждут поправки в стандарты эмиссии ценных бумаг от ФСФР".

Еще одно препятствие для развития рынка секьюритизации, по словам экспертов, заключается в отсутствии законодательства по использованию scrow-счетов, отделяющих потоки платежей по ипотечным кредитам от всех прочих и тем самым защищающих инвестора. "Такие счета абсолютно свободны от притязаний лиц, не связанных со сделкой (например, на них не имеют права накладывать арест налоговые органы, предъявлять претензии другие кредиторы), и даже от притязаний владельца счета,– поясняет господин Глазунов.– У нас же в Гражданском кодексе существует императивная норма, позволяющая владельцу счета в любой момент его закрыть, а деньги забрать или перевести на другой счет". В условиях незащищенности потенциальных инвесторов в ипотечные облигации и отсутствия опыта внутренней секьюритизации у банков спрос на такие бумаги не определен. Соответственно, непонятна и цена такого финансирования.

"Именно поэтому все ждут, как поведут себя только что прошедшие регистрацию бумаги 'Совфинтрейда', и размещения бумаг по давно обещанной сделке АИЖК по секьюритизации внутри страны",– говорит Дмитрий Глазунов. В АИЖК подтверждают, что скоро будут готовы выйти на завершение первой сделки по секьюритизации ипотечных кредитов в объеме более 3 млрд руб. Пока же все вышеперечисленные проблемы не решены, банки предпочитают идти по пути наименьшего сопротивления, продавая пулы кредитов на Западе, где процедура отлажена до мелочей, а "длинные" деньги стоят дешевле. "Стоимость ресурсов в России и на Западе принципиально разная,– констатирует господин Яковлев.– Если на Западе привлечение средств возможно по ставке Libor в 5% с хвостиком плюс 1%, то в России – лишь под 8%". Дополнительно отток процессов секьюритизации за границу стимулирует большое количество валютных кредитов. "Структура рынка такова, что до недавнего времени большинство ипотечных кредитов выдавалось в долларах, и процедуру имело смысл проводить за границей, где есть соответствующая инвесторская база",– поясняет первый зампред правления Городского ипотечного банка Руслан Исеев. [b]Перемены к рублю[/b] Однако уже в ближайшем будущем ситуация на рынке секьюритизации ипотеки может радикально измениться. По словам господина Исеева, "сейчас у банков накапливаются серьезные портфели рублевых кредитов, поэтому мы рассматриваем в том числе и перспективы внутрироссийской секьюритизации". Аналогичными соображениями руководствовался и совет директоров банка DeltaCredit, принявший решение о выпуске в этом году рублевых ипотечных облигаций на 1,5 млрд руб. Согласно статистике ЦБ, только за первое полугодие этого года рост рублевых кредитов составил 132 против 73% по валютной ипотеке. При этом, если на начало года доля валютных ипотечных кредитов (58%) превышала рублевые (42%), то по итогам полугодия они практически сравнялись (51 и 49% соответственно). "Многие банки фондируются рублями и не готовы брать на себя валютные риски, выдавая долларовые кредиты, особенно в условиях укрепления рубля,– объясняет старший аналитик Альфа-банка Наталья Орлова.– А при учете, что сейчас все больше людей начинают зарабатывать в рублях, можно прогнозировать рост доли рублевых кредитов". По словам участников рынка, это может привести к смещению процессов секьюритизации кредитных портфелей российских банков с международного рынка на внутренний. "В ситуации, когда на рынке ипотечного кредитования ярко прослеживается тенденция усиления роли рублевых продуктов, выход на внутренний рублевый рынок капитала – естественный шаг",– говорит финансовый директор банка DeltaCredit Сергей Озеров. Дополнительно развитию российского рынка секьюритизации должна способствовать инициатива Банка России по снижению повышенного требования к достаточности капитала для банков, выпускающих ипотечные облигации, с 14 до 10%. Однако банкиры отмечают, что при отсутствии серьезных инвесторов дальнейшее развитие внутреннего рынка секьюритизации ипотеки может оказаться под вопросом. "Пока объем секьюритизации небольшой, проблем со спросом не будет, однако когда объемы будут нарастать, российским инвесторам в силу малой капитализации просто не хватит средств,– говорит замдиректора департамента финансов АИЖК Денис Гришухин.– Единственный выход в этой ситуации – открыть банкам доступ к 'длинным' пенсионным деньгам". Сейчас в ипотечные бумаги могут инвестировать только негосударственные пенсионные фонды, в то время как подавляющая часть пенсионных ресурсов сосредоточена в руках государственной управляющей компании в лице Внешэкономбанка. "Мы неоднократно обращались в правительство с просьбой разрешить ПФР инвестировать в ипотечные бумаги, однако вопрос пока не решен",– говорит господин Гришухин. Если пенсионные деньги не появятся на ипотечном рынке, российские банкиры обещают найти способ секьюритизировать за границей и рублевые кредиты. "Есть инвесторы, которые готовы получать доходы в рублях,– говорит господин Максаков.– Для прочих валютные риски можно захеджировать, и инвестор будет приобретать рублевые кредиты в виде облигаций, номинированных в долларах, и платить за них долларами". При этом "те, кому из-за недостатка средств не под силу выход с секьюритизацией за границу, для продолжения деятельности будут вынуждены продавать портфели крупным игрокам типа АИЖК, ВТБ или Сбербанка",– прогнозирует Денис Гришухин. При этом участники рынка считают, что, как бы то ни было, запущенный механизм дешевого долгосрочного финансирования посредством секьюритизации сложно остановить. Практическим результатом этого станет снижение ставок по ипотеке на сумму снижения стоимости привлечения денег, которое, по прогнозу Василия Палаткина, составит минимум 1-1,5%. "Полтора процента от среднего кредита в $30-50 тыс., умноженные на длительный срок,– серьезная экономия",– резюмирует Константин Яковлев.

Жилье | Питер | Накопить | Москва | Перекредитование | Брак и ипотека
© 2010 Квартирос. Основные вопросы кредитного жилья