Квартирос
Конкуренция
Скосили
Гибкость
О банках
Про богатых
Рынок
План НРБ
Помогите
Купить банк
Ценные бумаги
Пенсионные фонды
Привлечение
Клиентура
Ростем
Дорого это
Брокерство
Нет спроса
Экономим
Прогресс
Недоступно
Про армию
Вопрос
Мучения
Средние
Домик
Узнать все
1 процент
Долго
Заграница
Залоги
Центробанк
Оборот
Списки
Будущее
Жалобы
Продажа
Офис
Бюрократия
Погасить
Брокер
Миражи
Страх
На Неве
Практика
Недовольства
Досрочники
Рисковано
По старому
Бум
Продукт
О суммах
Отказы
До срока
Розница
Население
Договор
ВИПы
О сделке
Стоп
Аукцион
Без остановки
Рекорд
Повысить
Банкроты
Земля
Махинации
Подсчет
Не ходите
Капиталы
Германия
Деньги
Доходы
Не дешево
Экспресс
Можно ли
Кодекс
Перемены
Ошибки
Займ
Новье
Минфин
В тупике
Иностранцы
Секьюрити
Кризис
Перспектива
Рамещение
Не в городе
Уровень
Разойтись
Рекомендуем:
buy viagra online

Залоги

Получение ипотечного кредита всегда предполагает оценку залога. Как правило, заемщики оценивают имущество, предлагаемое в качестве залога, с точки зрения эффективности его использования в бизнесе и затрат на его приобретение. Банк же при оценке основывается на анализе вторичного рынка аналогичного имущества. Этим объясняются возникающие довольно часто разногласия между кредитной организацией и заемщиком. В этой статье автор остановится на некоторых вопросах, очень актуальных для потенциальных заемщиков.

Новая заповедь бизнесмена: заложи все, но получи кредит Главный парадокс заключается в том, что, несмотря на наличие залога, банк все равно запросит финансовые документы заемщика и пристально изучит денежные потоки его бизнеса. Если у рассматриваемой компании имеется большое количество поставщиков и клиентов, а также стабильные финансовые потоки, то банк сделает вывод, что и сам бизнес достаточно надежен. Это значит, что если компания заемщика столкнется с какими-либо сбоями в своей деятельности, то бизнес не разрушится, и фирма закроет кассовые разрывы собственными оборотными активами, не ставя под угрозу обязательства по кредиту.

Что может стать залогом Выбор формы залога зависит от характера и специфики деятельности конкретной компании, структуры ее активов. Банки, как правило, работают со следующими видами залога. Во-первых, это ценные бумаги, имеющие биржевую котировку. Для определения их рыночной стоимости принято строить прогноз изменения цены на период нахождения бумаги в залоге с учетом ситуации рынка по конкретному эмитенту. Рыночная стоимость акций должна отражать реальную стоимость бизнеса на дату оценки, а не определяться по так называемой средневзвешенной биржевой котировке. Залогом могут служить торговое и производственное оборудование, техника, автотранспорт, инвентарь и т. п. Их стоимость, как правило, определяется путем изучения рынка. В условиях Москвы это наведение справок в фирмах, торгующих аналогичным оборудованием, уже бывшим в употреблении. Если эти фирмы не берутся за реализацию предложенной в залог техники, то скорее всего потенциальному заемщику откажут. На основании проведенной оценки делается вывод о ликвидационной стоимости имущества, т. е. о цене, по которой его можно реализовать в сжатые сроки (она, как правило, ниже рыночной цены на 20–30%). Затем производится расчет прямых затрат, которые понесет банк при его продаже.

Оценка недвижимости как залога не вызывает затруднений в связи с развитым рынком и достаточным количеством открытой информации по ценам продаж и предложений. За основу принимается цена 1 кв. м. Для целей залога применяются три подхода к оценке: – рыночный основан на сравнении со стоимостью 1 кв. м аналогичных объектов недвижимости; – доходный определяется исходя из предполагаемого дохода от сдачи в аренду; – затратный предполагает использование нормативных документов СССР, позволяет определить стоимость объекта оценки, что называется, «до последнего гвоздя». В последнее время для определения стоимости объекта недвижимости банки стали использовать также такое понятие, как «ликвидационная стоимость объекта», т. е. стоимость, позволяющую реализовать его в течение трех месяцев. Потенциальным заемщикам не рекомендуется оценивать имущество, которое предполагается использовать в качестве залога, до обращения в банк, поскольку сначала тот проверит финансовое состояние будущего клиента. Если полученные сведения кредитора не устроят, то предварительная оценка вообще не понадобится. Кроме того, каждый банк имеет доверительные отношения с конкретной оценочной компанией и отчет вашего оценщика не признает, и тогда вы потратите деньги напрасно. Банк определяет залоговую стоимость на основании предоставленного оценщиком отчета. Стоимость залога меньше рыночной стоимости имущества компании на величину дисконта. Дисконт обычно составляет 20–50% рыночной цены объекта. Залоговая стоимость рассчитывается по формуле «рыночная стоимость х (1 – дисконт)». Таким образом, если компании необходимо представить залог в размере $1000, а величина дисконта оценивается банком, например, в 35%, то рыночная стоимость предоставляемой в качестве залога недвижимости должна составить 1000 : (1 – 0,35) = $1539. Банк определяет величину дисконта, исходя из конкретных условий кредитования.

Некоторые особенности залогов На что стоит обратить внимание при оценке и оформлении того или иного имущества в качестве залога? Когда залогом становятся ценные бумаги, имеющие документарную форму, они принимаются банком в заклад, т. е. передаются им на хранение на срок действия кредитного договора. Банку потребуется некоторое время для оценки их ликвидности. Если он не уверен в финансовом состоянии эмитента ценных бумаг, то вправе отказаться принять их в качестве обеспечения. При залоге ценных бумаг самого банка-кредитора оценка обычно производится по их номинальной стоимости.

В случае если в залог передаются векселя, то на них необходимо проставить бланковый индоссамент (передаточная надпись без указания наименования нового собственника), что позволит кредитору при непогашении кредита вписать туда свое наименование, продать бумаги и полученными деньгами погасить кредит. Векселя сторонних векселедателей при залоге банки оценивают обычно с дисконтом 2–15% (без учета дисконта собственно по векселям). Если в залог предоставляются акции, банк потребует копии договоров их приобретения, оплаты, а также выписку из депозитария, баланс, расшифровку по его основным статьям, выписку по действующим залогам и поручительствам. Банку также понадобится свежая выписка из реестра акционеров с открытием информации о номинальных акционерах (если акции обезличены на счете депозитария). Акции обременяются залогом на счете компании либо банка, что отражается в выписке из депозитария. При залоге товаров в обороте заемщик не ограничен в проведении своей хозяйственной деятельности и может продавать и закупать сырье, материалы и т. п. Реализованные товары с момента их перехода к приобретателю перестают быть предметом залога. И напротив, приобретенные товары, не указанные в договоре о залоге, с момента возникновения права собственности на них становятся залогом. Важно соблюдать лишь одно условие: общая стоимость товаров должна соответствовать стоимости, предусмотренной договором о залоге. Объекты коммерческой недвижимости могут быть предметом залога при выделе их из всех активов компании в самостоятельный объект договора залога (офисное, торговое, складское помещение и т. п.). Банк не примет в залог здания, признанные аварийными, не прошедшие техническую инвентаризацию и государственную регистрацию.

За себя и за того парня Рыночная стоимость — отправная точка при определении залоговой стоимости объекта недвижимости. Она подтверждается в банке документально. Бухгалтерские бумаги не принимаются в качестве подтверждающих, так как в них не указана рыночная стоимость. Требуется отчет независимого оценщика, отражающий весь процесс и применяемые методики.

Наиболее распространена схема поручительства компании, имеющей устойчивое финансовое положение и достаточные объемы бизнеса или участвующей в ведении бизнеса заемщика. Поручитель должен представить в банк комплект юридических и финансовых документов, аналогичный пакету заемщика. Принятие поручительства физических лиц за компанию-заемщика носит в большинстве случаев функции дополнительного обеспечения, поскольку доходы лица, на основании которых рассчитывается лимит поручительства, обычно значительно меньше суммы рассматриваемого кредита. При предъявлении залога потенциальные заемщики чаще всего допускают следующие ошибки:

– отсутствуют или не оформлены в соответствии с действующим законодательством правоустанавливающие документы на предлагаемое в залог имущество. Так, в документах БТИ и свидетельстве о собственности могут быть указаны разные адреса, номера домов, названия улиц, метраж и др.; – на предлагаемое в залог имущество имеются обременения (залог, арест); – объект недвижимости сдан в аренду или машины и оборудование — в лизинг; – имущественные права частичнo не оплачены;

– невозможно идентифицировать предлагаемые в залог товары в обороте, например, однородные товарные или сырьевые запасы, которые хранятся сообща, без их фактического разделения по собственникам; – нет документов, подтверждающих основания нахождения имущества на территории третьих лиц.

Жилье | Питер | Накопить | Москва | Перекредитование | Брак и ипотека
© 2010 Квартирос. Основные вопросы кредитного жилья